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          补齐住房租赁信贷管理短板
          2018-09-06 00:00:00      中国经济导报


          董希淼

              近?#38382;?#38388;,部分城市房租上涨较快,其原因既有住房租赁市场供给不平衡的影响,也存在资本大规模进入竞相抬高租金等问题,尤其是形形色色的“租金贷”等住房租赁信贷产品蕴藏着较大的风险,需引起关注。
              当前,住房租赁市场主要有三类信贷产品:
              第一类是商业银行提供的住房租赁贷款。如中国建设银行基于借款人资信状况,采用“信用+保证”?#38382;劍?#26681;据借款人的工作年限、收入、征信等情况,给予期限最长10年、额度最高100万元的贷款,利率基本为基准利率。在该模?#36739;攏?#25151;东一次性收取租金,租客按约定向银行还款付息。
              第二类是长租公寓托管机构联?#31995;?#19977;方机构推出的住房租赁信贷产品。租客往往要同时签订两份合同,即租房合同和贷款合同。在该模?#36739;攏?#36151;款机构发放的贷款一次性付给长租公寓,租客按月向贷款机构还款,房东基本上按月收租。由此,长租公寓托管机构占用房东一部分租金,形成资金池。
              第三类则是中小房产中介机构的“租金贷”。比如,一些中小房产中介机构伙同网贷平台,在未经租客同意的情况下,诱骗租客签订借贷协议。租客也需签订租房合同和借款合同,但一般情况下,租客并未意识到借款合同的存在。在该模?#36739;攏?#34920;面上租客按月付租金,?#23548;?#19978;是每月向网贷平台还贷,还存在中介机构非法侵占他人财物等隐患。若中介机构将资金挪用,风?#25112;?#36827;一步加大。
              对于租客?#27492;担?#35268;范的住房租赁信贷产品通过“月付”的?#38382;劍?#33021;一定程度上减轻租客的经济负担;对长租公寓的托管机构或中介机构?#27492;担?#20063;能为其补充一定的流动性资金。但违法的“租金贷?#20445;?#22823;大增加了租客的成本。若托管机构或中介机构资金链出现问题,租赁企业无法按期向房东付款,房东和租客的权益都会受影响。近期“爆仓”的杭州鼎?#39029;?#31199;公寓就是例证。
              当前,金融监管部门对商业银行、消费金融公司的个人贷款在受理调查、风险评价、受托支付、贷后管理等方面都有严格规定,对个人住房贷款还有首付比例等要求。但是,目前?#24418;?#23545;住房租赁信贷的统一管理规定,对中介机构联合信托公司等发放的租房贷款要求并不明确,对网贷平台发放的“租金贷”等管理也存在空?#20303;?#22240;此,应加强制度建设,尽快补齐住房租赁信贷管理短板。下一步,应根据《个人贷款管理暂行办法》等规定,制定统一的管理细则,明确从业机构管理要求,规范住房租赁信贷?#24418;?#21152;强住房租赁信贷审慎经营,促进住房租赁市场健康发展,维护消费者合法权益。
              具体来看,对第一类产品,应大力鼓励。采取正向激励等措施,推动正规金融机构进一步创新产品和服务,同时也应做好资金监控,防范房东利用住房租赁信贷产品套现。对第二类产品,应加强规范,如明?#26041;?#36151;条件、申请方式等,既要方便租客借贷,也要防?#26500;?#24230;借贷,将借贷杠杆控制在合理水平。同时,要对沉淀在长租公寓运营机构的资金实行托管或集中存管,减少资金被挪用?#30446;?#33021;。对第三类产品应严厉打击。在互联网金融风险专项整治?#30446;?#26550;下,深入开展网络借贷风险整治行动,大幅度提高违法成本,加大对违法房产中介及网贷平台的打击力度。
              (作者系中国人民大学重阳金融研究院高级研究员)

          【期号:3331】【版面:06】【作者:董希淼】打印本页
           
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